重庆利长物业管理有限公司
保维部工作手册
汇编部门：保维部 汇编时间：二〇一一年九月
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 目 录 LCWY-BWB-102 主要职责和质量目标 LCWY-BWB-103 岗位职责 LCWY-BWB-104 劳动纪律 编号 版本 页次 LCWY-BWB 02 1/1 LCWY-BWB-105 LCWY-BWB-110 LCWY-BWB-122 LCWY-BWB-301 LCWY-BWB-302 LCWY-BWB-303 LCWY-BWB-304 LCWY-BWB-305 LCWY-BWB-306 LCWY-BWB-307
员工行为规范 消防灭火工作流程 沟通管理规定 保安班会议制度 安全检查制度 保安班交制度 消防设备设施保养检查制度 消防中心管理制度 突发事件处理规范 保安队员培训办法
工作手册说明
1、本手册是保维部实施质量管理体系的细则，是保维部的法规性文件，保维部全体员工必须严格遵守；
2、手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效，其他仅在限定的一定时间内有效的文件，不列入手册；
3、手册中文件分为两类：
（1）保维部负责编制的文件：仅限于保维部内部实施；
（2）公司上级部门编制的文件，凡适用于保维部实施的均纳入本手册； 4、本手册中未规定的按公司质量手册和公司各部门工作手册规定执行。公司各部门有规定而本手册也有规定的按本手册规定执行。
5、保维部主管应根据需要，对于手册中文件的适用性、有效性进行评审，并在适当时进行修订。本手册颁布后，如有公司各级部门或保维部发放的新文件，只要属于长期有效的文件，均应适时纳入本手册；
6、本手册是受控文件，其管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编 号 LCWY-BWB-102 版 本 页 次 01 1/2 主要职责和质量目标 1 保维部的主要职责
a、确保质量管理体系在保维部的正常运行，管理和监督所有工作人员按工作程序、作业标准为业主或客户提供符合标准的服务，并负责所有工作人员的工作过程的质量控制，达到公司要求，使业主或客户满意；
b、负责组织保安、保洁等的知识和技能培训； c、负责各班组之间工作关系的协调工作； 2 质量目标 2.1 安保服务：
a、使用防盗监控系统进行24小时监控； b、使用消防控制系统进行24小时监控； c、主要位臵保安实行站立式服务； d、全天24小时保安服务。
e、发生紧急情况，保安2分钟内到达现场； f、定期组织消防演练，严禁违规作业；
g、全员培训、宣传、加强人员巡视及充分利用消防设备，确保无火灾发生（火灾发生率0）；
h、定期进行消防设施检查，确保主要消防设施完好率100%； i、紧急情况安保人员在2分钟内到达现场并及时控制事态； 2.2 交通秩序与车辆停放：
a、室外停车：停放有序、无乱停乱放；
b、规定停车区域内无被盗（管理原因造成汽车被盗率为零）、被划现象；
c、停车场完好率达到98%； 2.2 清洁服务
2.2.1公共环境：清洁卫生，无乱设广告、乱摆摊、乱扔乱放现象，保 洁率达到95%，环境整洁、美观；严格执行《公共环境保洁服务规范》
2.2.2 室内环境：严格按室内清洁服务规范服务，使业主最大限度地满
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编 号 LCWY-BWB-102 版 本 页 次 01 2/2 职责和质量目标 意，满意率在90%以上。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编 号 LCWY-BWB-103 版 本 页 次 02 1/1 岗位职责
9 保安班长岗位职责
9.1 按规定督促队员检查本大楼各部位的安全设施，发现隐患，解决问题，保证安全；
9.2 在突发事件时，指挥处理，避免和减少业主或公司的损失； 9.3 合理安排保安力量，了解员工思想情况，作好物业安保工作； 9.4 主持本班例会，准确传达上级指示； 9.5 制定本班的工作计划并落实实施； 9.6 向下级授权，督促各组完成安保任务； 9.7 检查下属工作，定期作出评定； 9.8 负责制定培训计划并组织实施；
9.9 对物业的安保工作质量负责，是安全防范直接责任人； 9.10 解决下级提出的问题和困难。
14 保安员岗位职责（含巡逻、形象岗、监控室）
14.1 检查规定区域范围内各部位的消防、安全设施，发现隐患及时上报处理，保证安全；
14.2 在突发事件时，按规定程序及时处理或汇报，避免和减少业主或公司的损失；
14.3 对所使用的警具和通讯器材的完整、安全负责； 14.4 按相关岗位作业规范进行服务并记录； 14.5 对所负责岗位的防盗、消防质量负责； 14.6 对不按规定执行任务的行为负责； 14.7 完成上级交办的其他工作任务。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 员工行为规范 1目的
编号 版本 页次 LCWY-BWB-105 01 1/4
为创造一个文明祥和、秩序井然的工作环境，树立利长物业的良好形象，要求全体员工在管理、服务过程中，严格按照本规范的内容去执行，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。
2 员工守则
2．1 遵守国家法令、法规，遵守重庆市市民行为道德规范，遵守全公司一切规章制度。
2．2 应按办公室要求如实填写员工各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。
2．3 服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。
2．4 严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。
2．5 讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。
2．6 爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。 2．7 勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。 2．8 仪容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。
2．9 关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。 2．10 按照公司相关培训规定的要求接受业务指导、各类培训及考核。 3．仪态
3．1 所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿应是：双脚与两肩同宽自
然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两面平视前方、挺胸、收腹）。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 员工行为规范 搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得趿鞋。
编号 版本 页次 LCWY-BWB-105 01 2/4 3．2 所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿
3．3 工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、伸手、插兜等。
4．工作态度
4．1 服从领导：不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 4．2 严于职守：坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡觉。 4．3 正直诚实：对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。 4．４ 团结协作：各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。
4．5 勤勉高效：发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 5．服务态度
5．1 礼貌：这是员工对用户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用
礼貌用语，“请”字当头，“谢”不离口。
5．2 乐观：以乐观的态度接待用户。
5．3 友善：“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接用户及与同事相处。
5．4 热情：尽可能为同事和用户提供方便，热情服务。
5．5 耐心：对用户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背及本公司规定的前提下办理。
5．6 平等：一视同仁地对待所有用户，不能有之分，厚此薄彼。 6、仪容仪表
6．1 员工必须保持衣冠整洁，上班时间必须着工作服，并将工作卡端正地佩戴在左胸前。
6．2 任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 6．３ 皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编号 版本 页次 LCWY-BWB-105 01 3/4 员工行为规范 6．4 男员工应每日修理胡须，头发不能盖耳遮领，不得剃光头，不得戴饰品（结婚戒指除外）；女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型。
6．5 面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓的化妆品，不留长指甲（不长于指头２毫米）和涂有色的指甲油。
6．6 保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。 7．行为举止
7．１ 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 7．２ 遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来方人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。
7．3 注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不奔跑（紧急情况下除外。） 7．4 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。
7．5 进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的用户、女士或来访人员先行。
7．6 对用户或来访人员提出的访问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。
7．7 除管理人员、必须履行职责的员工（电梯清洁等）外，所有员工不得使用客梯，一律使用消防电梯。
8．接听电话
8．1 所有来电，务必在三响之内接答。
8．2 拿起听筒先说：“您好，利长物业”，语气亲切平和。
8．3 通话时，话筒的一边臵于唇下约５厘米处，尽量不使用免提这键。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 员工行为规范 编号 版本 页次 LCWY-BWB-105 01 4/4 8．4 必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍。 8．5 通话完毕应说：“再见”，不得用力掷听筒。
8．6 上班时间，一般不得打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过三分钟。
9．其它
9．1 谢绝业主、客人和业务联系人员赠偿送礼、请客，即使是一支烟。 9．2 不得和业主、客人私自兑换外币，不得索取小费，非接受不可的应上交。
9．3 管理人员不得擅自在管理辖区内承接业务或工程。 9．4 一切拾获物要交公，否则按盗窃论处。 10 处罚
员工如有违反行为规范言行，一经发现，按《各岗位考核奖罚细则》或公司相关条款处理。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编号 版本 页次 LCWY-BWB-110 01 1/1 消防灭火工作流程 火灾发生；园区内任何人员均有立即报告，并立即参加灭火抢救责任
一旦发现火灾责任立即报告，并立即参加灭火抢救 报告监控中心以及有关领导，由保维部决 定是否打119火警电话， 保安班长得知火警后立即到现场： 1观察火情，迅速制定灭火方案 2 调动人员进行自救； 3 原则是先救人，后救火；先隔火 势 继 续 扩 大
向附近单位请求支 保维部主管继续指挥现场救 组织疏散做好求援防止不法分子浑水通知有关领导 打119报告火灾情多 方 努 力 将 火 扑 灭 认真吸取火灾教训 1 、查明火灾 发生的原因 2、查清火灾事故责任人，责任人写出书面的检查待后处理 3、制定相应的预防措施，对以上三点不查清楚，绝不收场；专职消防员填写火灾事故报告单，报领导审批，并报上一级消防部门，该表属消防档案永久保存
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编 号 LCWY-BWB -122 版 本 页 次 01 1/1 沟通管理规定
为了加强各班组、岗位之间的协作，树立团队精神，结合保维部情况，特制定本沟通管理规定，全体员工遵照执行。
1、各班组之间应互相配合，加强沟通，按职责范围认真履行岗位职责。 2、保维部全体员工每周一15：00时参加保维部办公会议，总结上周工作的不足之处及完成相关工作需有哪些班组协作或上级领导的支持；计划本周工作重点。
3、如有重大问题，各班组之间及时沟通，任何班组或个人不得以任何借口予以推萎或拒绝。
4、各岗位之间在交叉服务时，应相互协作，共同完成服务，不得互相推萎、指责；
5、所有员工在园区内进行服务时，除完成本职工作外，还应关注所处区域的安全、清洁、设施设备等工作，非本职工作范围而又不能处理的，应及时通知相关人员；
6、应急事件处理：本工作区域出现应急事件的，应及时处理或报告上级。现场应急指挥作如下规定：
（1）有管理人员在现场的，听从管理人员指挥；
（2）有一个班长在现场的，听从班长指挥；有多个班长在现场的，听从第一到达现场班长的指挥，如涉及专业问题的，由专业班长指挥，其他班长或员工应听从指挥。
（3）在没有管理人员、班长的情况下，由发现问题的第一人指挥；涉及专业问题的，由相关专业的员工指挥，其他员工应听从指挥，积极协作。
7、树立“一荣俱荣、一损俱损”的思想，全身心地投入到服务中去，为创建一流的物业管理企业而作出自己的贡献。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 保安班会议制度
编号 版本 页次 LCWY-BWB-301 01 1/1 1、保维部根据目前需要安排的会议有部门会议、各班组长会议、各班组保安员工作讲评会。
2、部门会议每月召开一次，由保维部主管组织在月初召开，由保安后勤人员记录；
3、班组长会议原则上每半月召开一次，由保维部主管组织召开。 4、各班组保安员讲评会议：每周五、六召开，由班组长组织。 5、全体保安员会议主要内容：
（1）学习国家的方针、有关保安专业知识，了解管理处近阶段工作目标；
（2）通报保维部的日常工作情况；
（3）总结前阶段工作，表扬好人好事，指出不足之处； （4）布臵下阶段工作，要求员工提高服务、管理水平与技巧； 6、班组长会议主要内容 （1）安排近期工件；
（2）讨论保安人员的管理工作； （3）考评保安人员的工作情况； 7、各班组保安员讲评会议的主要内容： （1）将上级的工作意见传达到每个保安员； （2）沟通员工之间的相互关系；
（3）对每个保安员前期工作进行讲评考核，提出表扬、批评；对下阶段工作提出设想。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 安全检查制度 一 消防管理
(一).消防管理机构设臵与划分
编号 版本 页次 LCWY-BWB-302 01 1/4 1．消防管理机构设臵：本公司消防管理机构护卫队，隶属公司保维部，但它的业务管理又是专业专职和单列的。
2．消防管理人员的职责划分 (1).专职消防管理人员职责
A 保维部主管负责制下的保安班长责任制。负责管理指导、督促检查、整改所辖区域的消防工作。树立以防为主，以消为辅的防消结合的工作方针。
B 落实各项放火安全制度和措施，严格贯彻执行消防法规； C 组织消防宣传教育，加强业主(住、用户)的消防意识； D 负责所辖区域内的动用明火作业的签批手续和现场监护工作； E 定期巡视、实验、检查、大修更新各种消防设施和器材。指定专人管好所辖区域内的各种消防设备设施和器具。对消防设施和故障不足，应专门报告给保维部主管，并作出维修计划；
F 定期检查所管辖区域内的要害部位，及时发现和消除火险隐患； G 负责消防监护报警中心24小时日夜值班,作好值班记录和定期汇报工作,发现火警火灾时,立即投入现场指挥和实施抢救。
(2).义务消防员 管理处全体员工都是义务消防队员，必须履行消防人员职责。
A 认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术与使用方法； B 积极作好防火防范宣传教育工作。宣传教育内容主要有：防火灭 火基本方法，各物业内消防设备设施及其功能与使用方法，人员安全疏散与抢救方法等；
C 定期检查本部门和所管辖区域的消防设备设施、器材的完好状况； D 一旦发生火警火灾，立即投入现场抢救。 (二).消防管理的主要内容
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 安全检查制度 1 建立专职消防班组
编号 版本 页次 LCWY-BWB-302 01 2/4 为了加强物业的消防管理,物业公司应在安全保卫部门内，建立一个专职
消防班组负责此项工作。选择消防班组人员时，要注意选择年轻力强、身体素质好、反映灵敏、行动迅速、责任心强、勇于献身又有一定文化水平的人。选定人员后，还要对其进行政治思想教育和消防业务技能培训，使其掌握国家有关消防法规与制度，熟悉并能使用多种消防设备设施和器材。
2 消防制度和规定 A 消防中心值班制度
消防中心值班室是火警预报信息通讯中心，因此消防值班人员必须遵守值
班纪律，值班时间内不迟到、早退、不闲聊、喝酒、睡觉、吵闹、严禁无关人员进入值班室、更不得擅离岗位。遵守交制度，发现火灾隐患及时处理。
B 防火档案制度
防火档案主要包括对火灾隐患、消防设备设施完好状况、消防设备设施与
器材的功能状况与设臵位臵、重点消防部位、前期消防工作概况的记录。以备随时检查，定期研究，不断提高防火灭火的水平和工作效率。
C 防火岗位责任制度
要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制。上至领导，下至消防员，都要对消防工作负有一定的责任。
D 其它消防规定
要搞好消防管理工作,还要取得广大业主(住、用户)的大力支持与配合。因此还要制订各物业小区消防管理规定。
3 管理好消防设备设施
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 安全检查制度 编号 版本 页次 LCWY-BWB-302 01 3/4 (1).检查消防设备设施是否符合法规和安全规定。
(2).安装、保养和维护好消防设备设施。消防设备设施的安装、大修、
维修一般应聘请经消防部门认可的持有消防资格证、照的专业从事消防安装、保养和维护的公司进行。
二 治安管理
(一)、治安管理的机构设臵和人员划分 1． 治安管理的机构设臵
治安管理由保安班负责，接受公司安全保卫部门指导。 2． 治安管理人员的职责划分 (1).保维部主管职责
A 组织领导整个物业范围内的全部安全保卫工作； B 订安全保卫工作计划和目标，并负责落实安排； C 主持召开保安例会,检查督促和考核下属工作； D 亲自负责和调查处理重大突发案件和事故；
E 就园区内安全保卫事宜，与社会各有关方面和部门保持联系与密切合作，并与住(用、户)和公检法机关的合作联系。
(2).保安班长职责
A 保维部主管不在时,代行保维部主管安全保卫事宜方面有关事宜； B 协助保维部主管搞好日常安全保卫工作；
C 检查监督各保安班组的日常工作,发现问题及时向保维部主管汇报； D 搞好分管区域内的重点保卫、消防的落实工作。
(3).保安人员职责
A着装上岗，仪容仪态严整，按规定佩带装备，礼貌待人； B值班时，监守工作岗位，提高警惕，认真巡视和巡查所管辖区域的关键
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 安全检查制度 部位，防火、防盗窃、防抢劫；
编号 版本 页次 LCWY-BWB-302 01 4/4 C 对重大突发性、危险性事故，一方面应急处理，另一方面及时汇报；
D 严格遵守交制度，作好书面交记录。 (二)、治安管理实施的途径和内容 1. 制订和完善各项治安管理岗位责任制；
2. 配备相应数量的保安人员，实行24小时值班制度;
3. 建立正常巡视巡查制度,并明确重点保卫目标。做到点、面的结合，
可
分形象岗、监控和巡逻三方面来实施。形象岗要加强对外来人员和车辆出入的登记管理。对指定重要目标要进行实地看护和守卫。
4. 完善区域内的安全防范措施，包括人力防范和技术设备设施防范； 5. 定期组织保安人员进行职业道德与法制观念学习、保安专业培训； 6. 联系区域内群众，搞好群防群治，动员业主(住用户)安装防盗门； 7. 与区域内邻居单位建立联防联保制度。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 保安班交制度
1.0 目的
规范保安交工作。 2.0 适用范围
适用于保维部保安的交工作。 3.0 职责
编号 版本 页次 LCWY-BWB-303 01 1/2 3.1 当值值班长负责当班保安交工作的组织与当日工作布臵。 3.2 保安队员按指导书具体实施。 4.0 程序要点 4.1 值班长交：
4.1.1 值班长提前15分钟在监控中心将本班未完成需班长继续跟
进的工作向值班长交接，并作好记录和签字。 4.1.2 值班长 — — — — — —
提前15分钟在监控中心与值班长作好交接工作并作好记录和签 字；
到指定位臵整队集合：
检查本班队员的着装及仪容仪表情况，对着装不整、仪表不端者，责其整理好后再；
点名:清点上班人员是否到齐，有无迟到、缺席者；
布臵当日工作：根据上一班值班情况交代各岗工作重点；传达上级指示及注意事项；
带领全班队员逐岗交接（纵队，需第一个交接的队员为排尾）。 4.2 保安队员交 4.2.1 队员
1) 提前15分钟将岗位区域的地面、桌面及其他公用物品清理干净并摆放
整齐；
2) 对公用物品作好清点、记录；
3) 检查值班记录有无遗漏，如有需下一班继续跟进作业作好交代准备； 4) 下班签到。 4.2.2 队员
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编号 版本 页次 LCWY-BWB-303 01 2/2 保安班交制度 1) 2) 3) — — —
到指定的地点成横队排列，待值班长集合； 集合完毕后，由值班长带领逐岗交接 交队员相互行举手礼（问好）；
提前10分钟签到，将着装整理好并相互检查仪容仪表；
清点、检查岗位上所有公用物品及对讲机、警具是否完好并作好记录； 查阅上一班记录，询问上一班情况，如有需跟进作业继续跟进。
4.3 替换用餐
1） 午餐、晚餐用餐实行轮流用餐制。应做到各岗位有人留守，严禁缺岗；
如个别岗轮不过来，由巡逻岗值班人员顶替。
2） 早餐实行人员用完餐后，人员完毕后用餐的制度。 3） 用餐时间半小时 — —
午餐： 11：30-12：30； 晚餐： 18：00-19：00。 《保安交登记本》； 《班长交记录本》。
5.0 相关记录
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 消防设备设施保养检查制度
一、火灾报警系统的检查保养
1、每月对消防火灾报警控制器进行功能检查； a、按自检键，让报警控制器进行自检； b、然后按消声键，消去控制器的声音。 2、月检查保养
a、完成月检保养全部内容； b、控制器主要工作电压则试；
编号 版本 页次 LCWY-BWB-304 01 1/4 c、公共场所，温感器安装倾斜不大于45度，与底座接触是否良好，
外观是否洁净完好；
d、随机抽取不低于5％的，喷烟后查视报警是否正确； e、手动报警按鈕，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；
f、任选两个手动报警按鈕，进行摸拟报警，测试报警功能是否正常； g、对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；
h、对火灾报警控制柜，联动空制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧 固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换，报警检查。 3、年检查保养
按年保养计划进行保养维修。 二、消防泵的维护保养 1、泵体：
a、检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换； b、泄漏检查：盘根良好，泵体无滲水、溢水、沙眼，泵轴渗水无溢流到地面；
c、转动灵活、无卡壳，泵轴与电机在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐；
d、外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 消防设备设施保养检查制度 2、阀门、管道及附件：
编号 版本 页次 LCWY-BWB-304 01 2/4 a、阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无渗水； b、阀体、手柄完好、阀杆润滑好，外观整洁； c、单向阀动作灵活，无漏水；
d、压力表指针灵活、指示准确、表盘清晰、位臵便于观察，紧固良好，表
阀及接头不渗水。 3、电机：
a、外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，连轴器有保护罩； b、线耳连端接紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部份，接地良好。 4、每半年进行一次定期保养，并作好记录。 三、疏散出口指示灯的保养 1、月保养内容：
a、检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象； b、出口指示灯、电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理； c、检查出口指示灯安装是否牢固；
d、针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位； e、灯箱外壳及面板擦抹干净。
2、每三个月进行一次备用电池亮灯（半小时），使电池放电后再充电，延长
电池寿命。 四、灭火器使用及保养
1、灭火器应设臵在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的暴晒，不得
接近热源或受到剧烈震动。
2、灭火器悬挂地点的环境溫度为－10℃～55℃。
3、灭火器设臵地点应位臵明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式
灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 消防设备设施保养检查制度 4、对灭火器要经常进行检查，检查内容为： a、喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；
编号 版本 页次 LCWY-BWB-304 01 3/4 b、压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因）； c、零部件是否完整（有无松动、变型、锈蚀损坏）；
d、可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门
维修及时进行耐压试验)；
e、铅密封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重
新铅封）。
5、按时进行定期检查、保养：
每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞，腐蚀损坏刚性连接式喷筒是否
能绕 其轴线回转，并可在任意位臵停留，推車式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。 6、灭火器由消防部门进行灌装。 五、消火栓的保养 1、每月逐个检查一次
a、栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃 有无损坏，栓门封条是否 完好；
b、随机抽取消火栓总数的10％测试，按消火栓报警按钮，消防中心应正确
的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏； c、栓门封条脫落破损的补贴封条。
2、每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。 a、完成月检查中栓外检查部位；
b、开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有
无发黑、发霉，如有，应取出刷净、凉干； c、将水带交换折边或翻动一次；
d、检查水栓，水、水带接头连接是否方便牢固，有无缺损，如有，立即
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 消防设备设施保养检查制度 修复， 然后擦凈在栓内放好；
编号 版本 页次 LCWY-BWB-304 01 4/4 e、查接口垫圈是否完好无缺，替換阀上老化的皮垫，将阀杆上油； f、检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆； g、将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 消防中心管理制度 2、操作平台上不放任何物品，严禁吸烟；
编号 版本 页次 LCWY-BWB-305 01 1/1 1、禁止无关人员进入消防监控中心，遇事进出必须办理登记手续；
3、工作时间必须保持充沛精力，不打磕睡，不放过任何疑点，发现异常情况立即报告班长及有关领导，并采取相应措施；
4、禁在监控中心内使用可能干扰和破坏计算机运行的其它电器、电子设备；
5、禁止随便开关仪器设备，以防发生故障，严格按操作规范进行操作，确保仪器设备的正常运行；
6、意保持环境清洁，物品摆放规范，下班时做好卫生值日工作； 7、当班时精神饱满，集中精力，不准聊天、吃零食、不准看书报、杂志、不准打磕睡，不准任意使用报预电话。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 突发事件处理规范 1.0目的
编号 版本 页次 LCWY-BWB-306 01 1/3 规范保安处理突发事件的程序（火警、火灾除外），提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。
2.0 适用范围
适用于辖区内各种突发事件的处理。 3.0职责
3.1 当值保安班长负责组织机动人员处理突发事件。
3.2 当值保安队员必须服从统一指挥，协助班长处理突发事件。 4.0程序要点
4.1 处理各种突发事件的基本原则 4.1.1 快速反应原则
当值保安班长、机动队员接警后，15秒-2分钟赶到突发事件现场进行紧急控制处理。 4.1.1 统一指挥的原则
突发事件的处理由在场的保安班长统一负责指挥。其他人员协助紧急情况的处理。
4.1.2 服从命令的原则
所有当值保安队员、留守、休息队员均需无条件服从上级的统一指挥。 4.1.3 团结协作的原则
在处理突发事件的过程中，公司各相关部门均应团结一致、紧密协作，配合保安队员处理突发事件。 4.2 盗窃
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 突发事件处理规范 编号 版本 页次 LCWY-BWB-306 01 2/3 4.2.1当保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用对讲机（或电话）向当值保安班长报告现场的具体位臵，然后留在被盗现场（或迅速赶到被盗现场），维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员（包括公司领导及业主）进入现场；
（1）保安队员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况； （2）保安队员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“某某”请你速到“某某”位臵（或使用特殊频道报告）。
（3）保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向上级领导汇报。
4.2.2 保安班长接报告后立即用对讲机呼叫当值保安队员对现场进行保护，并迅速赶到现场指挥，同时迅速与直接领导联系，并简单地汇报案情，说明请求增援的范围。 4.3 打架斗殴
4.3.1当保安员在执勤中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时： （1）立即上前制止或迅速赶往现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时立即用通讯器材向直接领导报告案发具体位臵、已伤人数及参加打架斗殴的人数以及请求支援的范围。
（2） 围观人员隔离或劝离现场，维护好现场秩序、保护好现场。 （3） 打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势轻重送医院抢救。 4.4 抢劫
4.4.1当值保安员在执勤中发现有抢劫行为或接到抢劫报案时：
（1）立即上前制止该犯罪行为或迅速赶往现场制止，并对现场进行保护。同时立即用通讯器材向保安在值保安班长报告。
（2）犯罪嫌疑人仍在现场应立即抓获带到办公室，请事主一起到办公室后交由机关处理；
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 编号 版本 页次 LCWY-BWB-306 01 3/3 突发事件处理规范 则应视其伤势的情况送医院救治。
（3）事主了解在被抢过程中人身是否受到损伤及财产损失情况，如事主受伤
（4）在追捕犯罪嫌疑人过程中，如遇敌众我寡、敌强我弱时，应采取“敌跑我 追、敌强我缠、一边追一边联络”的方法，等支援的保安队员或人员到后一起擒获犯罪嫌疑人，避免造成不必要的损伤。
4.4.2 保安班长接报告后，立即用通讯器材指挥、调遣案发现场附近的当值保安 队员对现场进行封锁和保护，并迅速赶到现场指挥。并与直接领导联系，作好现场保护工作。 4.5 凶杀
4.5.1当保安员在执勤中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时：
（1）立即上前制止或迅速赶往现场制止违法犯罪行为，并对现场进行保护。同 时立即用通讯器材向当值保安班长报告；
（2）锁案发现场，在人员到达前，坚决禁止任何人进出现场（如公司领导、受害者家属、朋友等）；
（3）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，并扭送机关处理； （4）对伤者立即送往医院抢救；
（5）在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件，均应进行认真仔细的登记；
（6）在人员到达时，立即将登记的事项向人员报告。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 保安队员培训办法
1.0 目的
编号 版本 页次 LCWY-BWB-307 01 1/3 规范保安队员培训工作内容，使之系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。
2.0 适用范围
适用于保维部保安队员的培训工作。
1.0 职责
3.2 保维部主管负责制定年度、季度及每月培训计划，并负责具体组织实
施。
3.3 保安班长负责协助保维部主管进行军事技能和各岗位职责的实操培
训。
2.0 程序要点 4.1 培训计划的制定
4.1.1 保维部主管于每年的12月15日前作出下年度的员工培训计划，并上
报公司分管负责人审批；于每季度最后一月的20日前作出下季度的员工培训计划、每月28日前作出下月的员工培训计划，上报分管负责人审批。
4.1.2 培训计划必须符合以下要求： a)
不违反国家法律，法规；
b) 有具体的实施时间并明确培训范围； c) 有考核的标准并具体实施； 4.2
新员工入职培训。新员工入职后需3天的培训，并经考核合格后方可
正式上岗。
4.2.1 第一天，由保维部主管介绍保安班的工作性质、公司的基本情况及基本运作程序，讲解公司的考勤制度、部门的奖惩制度、着装规定 及服务规范并进行安全教育和道德教育；由班长带领其熟悉辖区环境和各值勤岗位。
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 保安队员培训办法 编号 版本 页次 LCWY-BWB-307 01 2/3 4.2.2 第二天，由保维部主管安排新员工试行上岗，即1名老保安员带1
名新保安员同时值勤，由老保安员联系实际情况对新保安员讲几解岗位情况及岗位工作程序。
4.2.3 第三天，考核。由保维部主管对新入职员工进行思想小结及业务知
识考核并填写相关记录后向公司汇报。 4.3
军事技能培训 4.3.1 培训内容
a) 队列项目：立正、稍息、跨立、停止间转法、齐步、跑步、正步、步
伐变换、敬礼、值勤换岗；动作要点见《军训标准—队列》
b) 拳术项目：擒敌拳。动作要点见《军训标准—拳术》 c) 体能训练：跑步、俯卧撑、接力赛等。 4.3.2 军训要求
a) 军训过程中按正规军事化要求操作：
b) 训练时指挥员口令声音洪亮、干脆；队员动作整齐、利落、标准。 c) 养成良好的队列礼仪习惯
d) 任何人不得迟到或旷训，特殊情况需按级请假。
4.3.3 军事技能培训由保安班长负责组织，由保安副班长负责具体实施。 4.3.4 军事技能培训每周二、周四8：00—9：00时进行。 4.4.0 消防知识培训
4.4.1 消防知识培训的时间为每月第2个星期的星期一15：00-17 ：00进 行。 4.4.2 培训内容： a) b) c) d)
消防法规的学习； 消防理论知识的学习； 灭火器材的操作使用； 灭火演练。
4.5 服务培训 4.5.1 培训内容
a) 服务意识、服务技能、服务要求； b) 礼节礼貌、服务日常以用语；
重庆利长物业管理有限公司保维部工作手册 保安队员培训办法 d) 仪容仪表及日常行为规范。 4.5.2 服务培训由保维部主管组织实施。
编号 版本 页次 LCWY-BWB-307 01 3/3 4.5.3 服务培训每季度最后一个月的最后一个星期周一15：00-16：30进 行。
4.6 班务会每周一由班长组织，讲评上一周工作情况，表扬先 进、指出不足并公布一周考评情况。布臵下一周工作。 5.0 相关记录
5.1 会前，会议组织者准备，将要讲的内容写在会议记录本上；
5.2 会中，会议组织者将队员反映的情况记录在会议记录本上并向上级汇
报。
5.3 对讲到的重要问题，与会队员要做好记录。 6.0 相关记录
《员工培训记录》 《班务会议记录》
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