美国次贷危机及中国房贷危机的预防
摘要：由于次级贷款的借款人信用等级低、采用可调整利率、鼓励、国内经济下滑还贷人还款能力下降、利率水平上升等原因导致的美国次贷危机，逐步演化成了全球性的金融危机。中国房贷市场较之美国市场存在的问题更多，应及早采取有力措施防患于未然。
关键词：次贷；次贷危机；房贷危机
2006年爆发于美国国内的次贷危机，目前已经演化为全球性的金融危机。它给世界各主要经济体造成了严重的经济损失。目前次贷危机还没有结束，它的影响还在持续，这不能不引起我们的高度警觉与重视。
一、美国的次贷危机
次贷的全称是美国住房按揭次级抵押贷款，是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，具有很高的信用风险。美国“住房按揭贷款”市场分三个层次――优级贷款市场：主要面向信用等级高、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，利率平均优惠350个基点左右；次级贷款市场：针对信用分数低、收人证明缺失、负债较重的人群提供住房按揭贷款，利率比其他市场平均高350个基点左右；准优级贷款市场：则主要面向介于二者之间的客户。
次债是指以次级住房抵押贷款支持的债券。具体是作为次级贷款提供者的金融机构，以次贷作为抵押，向债券市场出售债券。这些债券具有高风险性特征，所以通常都附有较高的利息，以吸引投资者认购。由于美国的债券市场国际化程度较高，所以购买了次级债
的投资者遍布了世界各主要经济体。
次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机，它是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国次贷危机从2006年春季开始，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，使全球主要金融市场出现流动性不足。预计美国的坏账损失总额大约2000～4000亿美元。
二、次贷危机的生成机理
(一)住房次级贷款自身因素
首先，借款人信用记录比较差，信用评级低。美国的信用评级公司(FICO)将个人信用评级分五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下。
其次，贷款与房产价值比率较高。美国常规抵押贷款与房产价值比多为80％，次级贷款的LTV平均在84％，有的超过90％，甚至100％，这意味着借款人的首付款不足20％，甚至是零首付。零首付意味着一旦出现还款人违约现象，风险将全部由贷款机构承担。
再次，少数族群占比高，可调整利率抵押贷款多，或只支付利息和无收入证明文件贷款。据美国抵押贷款银行协会的调查表明，37.8％次级抵押贷款借款人是拉美移民，53％是美籍非洲人。这些少数种族的居民基本没有信用史料，也无收入证明文件。次级抵押贷款85％左右是可调整利率抵押贷款，可调整利率是指取得贷款的前两年采用固定利率和低利息率形式，第三年开始采用浮动利率，利率将随市场利率的变化而变化，其中30％左右是每月只付利息，最后一次性支付大额抵押贷款或重新融资。
最后，拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。因为此种贷款风险高，所以次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点；违约风险是优级住房贷款的7倍。2007年，次级抵押贷款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达23％和4％，远远高于优级抵押贷款2.57％的拖欠率和0.5％的取消抵押赎回权比率。
(二)导向因素
1977年《社区再投资法案》颁布，鼓励银行向低收入家庭和低收入社区提供住房贷款。1978年《平等信贷机会法》颁布，要求贷款机构不能有任何信贷歧视，包括因借款人种族、肤色、年龄、性别、宗教信仰、原国籍和身份差异等。1980年《存款机构解除管制与货币控制法案》颁布，解除了利率上限(美联储Q条例规定的)。1982年《可选择按揭贷款交易平价法案》颁布，允许使用可变利率。1986年《税务改革法案》颁布，禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
(三)房地产市场因素
美国全国和地方的住房价格指数是有关美国住房价格变动最有代表性和最有说服力的指标，由联邦住房企业监督办公室(Office of Housing EnterpfiseOversight，OFHEO)负责计算和编辑。以1990年的一季度平均住房价格为100，从1992年克林顿执掌白宫以来美国经济经历了一段长期的景气状态，房地产价格也随之持续大幅度地上涨，平均每年涨幅都有5％左右，这种情况一直持续到2006年。房价的攀升增添了购房者一次性付款购房的难度，而使次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越大的欢迎。在2003年，次级按揭贷款和超A贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15％，到2006年已经达到了46％。在这类贷款的帮助下，美国居民住房的自有率已经从1995年的％上升到2006年的69％左右。其中，低收入家庭的获益最大。据美联储统计，在1995年至2004年间，
低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点，而高收入家庭只上升了4个百分点。
(四)金融市场因素
利率先降、贷款猛增。2001年后，美国经济增长减缓。为了刺激经济增长，美联储在12个月内11次降息，将贷款基准利率由6.5％降到了1.5％，次贷猛增。一方面大量的需求者举借新债；另一方面一些过去的老次贷客户大量举借新债，以新债偿还旧债。2006年，次级抵押贷款和次优抵押贷款发放量接近当年美国个人住房抵押贷款发放总量的50％，但2003年这一比例还不足15％。
利率的后升、还款负担加重。2004～2006年17次加息，随着部分次级可调整利率抵押贷款的优惠期在2006年到期，贷款利率被调至正常市场水平，还款压力增大。由于次人信用差、收入低，很多人陷入“还不起款、融不到资、卖不成房”的三难境地，违约率大幅度上升。根据美国按揭银行家协会估计，2006年获得次按的人，30％无法及时还贷。
三、次贷危机的影响
(一)金融机构损失惨重
瑞银集团(瑞士联合银行及瑞士银行集团合并而成)2008年2月29日发布报告称，预计全球金融机构将面临至少6千亿美元的损失。其中：据南方报业新闻2008年08月04日报道，截止2008年7月25日，美国在2008年已有7家贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，美国被监控问题的银行已经从去年年底的76家增加到90家，预计数字可能还会有所增加。损失约3700亿至4500亿美元。另据人民日报08年4月10日根据德国《经济
周刊》2007年底发表的一篇报道，德国银行业的损失可能高达1000亿欧元，几乎吞掉了德国2007年全年GDP的增值。法国《回声报》日前公布的一项调查结果显示，法国在美国次贷危 机中，法国的农业信贷银行、兴业银行、Natixis银行和巴黎银行损失总计高达近160亿美元。
中国的中国银行、工商银行、建设银行的累计次级债额度近120亿美元，目前均已按30％～40％比例计提准备，中国购买美国资产支持债券总额2006年达1070亿美元，估计债券损失总额250亿美元。
(二)货币市场流动性不足，
美联储采取了扩张性经济，财政扩张：减税；货币扩张：注资、降息。极端性的财政货币扩张的可能后果：从中长期来看，美国经济可能发展成滞胀并存的局面；也有经济学家认为，美国会出现通货膨胀，如果这样，美国的国内有效需求将会上升，若需求大于供给，将有过高的进口压力，中国对美国出口可能增加，贸易顺差可能加大。顺差的进一步扩大将推动人民币的进一步升值，使中国以升值的人民币所标明的出口商品的价格上涨，出口下降、企业利润减少、财政收入下降、经济下滑、失业率上升、综合国力减弱。
(三)外汇市场美元连续贬值
首先，美国经济减速。新华社3月7日称美国总统布什坦言，美国经济“显然已经减速”，他对此感到担忧。美国商务部公布的初步的数据显示2008年第一季度美国经济按照年率增长0.6％。第二季度经济增长按年率计算1.9％。经济下滑使投资机会减少、资本外流。其次，美联储持续降息。利息是货币的增值额，利率下降，货币增值能力下降，该货
币会被人们抛弃。自2007年9月份以来连续7次降息，将联邦基金利率由5.25％降至目前的2％。再次，国际收支逆差。逆差使美元流出美国，充斥于外汇市场，美元供过于求的结果是美元贬值。
美元贬值对中国具有双重影响。从积极意义来看，有利于国际收支顺差的调节和通货膨胀的缓解，因为人民升值将使中国出口商品价格上涨，使出口下降，一方面增加国内供给、缓解国内商品价格上涨，另一方面减少顺差额度。从消极层面来看，引起热钱流入和金融市场动荡。如果出口下降，将使企业利润减少、财政收入下降、经济下滑、失业率上升、综合国力减弱。据央视报道，2008年1～6月中国已有6.7万家中小企业破产，超过2000万工人失业。美元的贬值也将使中国2008年6月末所保有的18，088亿美元的外汇储备资产贬损。
美元贬值对世界的影响，是使石油、黄金涨价，油价上涨将抑制经济增长。次贷危机使美国经济下滑，对其他国家需求减少，使日本、欧盟对美出口减少，经济下滑。据世界银行2008年全球经济展望称：日本07、08年增长2.0％和1.8％，欧元区2.7％和2.1％。
(四)股票市场股指下滑、资产缩水
自次贷危机以来，世界各主要国家和经济体的金融市场均出现动荡，其中股指下滑是人所共知的事实。据奥纬咨询(OliverWyman)2008年3月20日发布的金融服务行业现状报告2008：2007年，所有上市金融服务公司的全球总市值下跌了2％，从2006年的10.7万亿美元下降到了10.5万亿美元。如果以稳定的汇率计算，该行业损失达7.2％。其中成熟市场的下滑蒸发了10.7％的市值，新兴市场的成长则挽回3.5％的市值。
(五)房地产市场打压房价、抑制经济
美国房地产领域的巨大泡沫，还带动了美国股市中房地产业和房地产金融类股的繁荣，在近几年，美国新增的GDP中，房地产及相关产业所创造的新产出，已经占到了50％。由于房价下跌，相关行业下滑，使美国经济减速。
四、中国房贷危机及预防
(一)中国房地产市场存在泡沫
根据全国70个城市房地产价格统计，2007年房价涨幅1～4月5％～6％、5月6％、6月7％、8月8，2％、10月9.5％、11、12月10.5％。中国一线城市的房地产价格涨60％到70％。这也引发了相关的投机，如果房地产信贷遭到打击，中国房地产泡沫将会破碎。
房贷市场存在不规范操作。我国房地产信贷没有信用分级和风险定价体系，没有相应的信用制度，银行对借款人的资信状况不很了解。存在违法违规操作，如：假按揭和假收入资产证明。信贷资产没有证券化，房地产信贷风险相对集中在银行体系内部，一旦出现违约将使贷款机构遭受巨大损失。
利率正逐步提高。央行在2007年六次加息，2007年也成为近年央行利率调整最频繁的一年。由于通胀压力迫使央行持续升息，加之投机炒作成风，致使我国房价不断上扬，我国住房按揭贷款正步入违约高风险期。这一情况类似于次债危机爆发前的美国市场。存在着房贷危机风险，如果利率水平居高不下、经济下滑、消费者收入下降同时发生，贷款者可能无力还贷。一旦出现大量违约将房屋抵押给贷款银行，房地产不景气、房屋不能及时变现，银行“呆账”与“坏账”上升时，房贷危机将会爆发。
(二)中国须预防房贷危机
首先，规范房地产市场、控制投机行为。中国房地产市场存在投机行为和房地产泡沫是不争的事实，与近年来先后出台的一系列控制房地产投机行为的管制措施是非常必要的，包括经济适用房、廉租房等，一定程度上抑制了房价和投机行为。但是还应当加强管制力度，健全相应的管理制度和法规，必要时甚至可以提高房贷的首付比，可以考虑从20％上升至30％甚至40％。一方面降低商业银行发放房贷的风险，另一方面控制投机交易。
其次，建立健全信用等级制度、加速资产证券化步伐。中国目前还没有针对消费者个人的信用评级体系和信用评级机构，商业银行无法详细了解贷款需求者的个人资信状况，致使违法违规情况难以避免。一旦出现违约情况，商业银行将面临较大的信用风险。因此加快资产证券化步伐，以降低中国房贷危机的风险。
再次，保持中国经济快速、稳定地增长。经济增长是降低失业率、维持消费者收入稳定、具有稳定还款能力的前提。中国经济在改革开放的30年中维持了较快速度的增长，综合国力有了很大提高，但是近期的经济过热和通胀，致使央行采取了紧缩的货币，利率在2007年6次提高；商业银行在银行的存款准备金率也于2008年4月提高到了22年以来的最高点，人民币汇率也在2008年1～7个月出现55几次创历史新高，升值幅度超过了7％，同时央行还大量利用公开市场业务，在公开市场上出售央行票据，回笼流通中货币。这些经济的执行结果是将使经济受到抑制、通胀得到缓解、国际收支得到调节。但是负效应是将使经济下滑、失业上升、财政收入减少，如果导致消费者收入下降、还贷能力降低、出现大量违约的话，房贷市场的稳定将受到影响。