房地产评估习题
一、单选题
1、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( C ）。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划
2、某宗土地2,000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1，000平方米。则由此计算出的建筑容积率为（ B ）。
A、0。6 B、5.1 C、2 D、6
3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值
4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格
5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于（ C ). A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法
6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A ）评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。
A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让
C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年
D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让.
8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（B ）个月内申请提出. A、3 B、12 C、6 D、18
9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ D ). A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A ）万元。
A、263.9065 B、266。4212 C、373.5815 D、102.226
11、有一宗土地，第一年的纯收益为100万，资本化率为5%，若(1)以后个年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；(2)以后个年年纯收益逐年增加1万元。这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别是( C ）万元。
A、2,500 1，600 B、1，667 2,400 C、2，500 2,400 D、1，667 1，600 12、土地“三通一平”指( B )。
A、通水、通热、通路和场地平整 B、通水、通电、通路和场地平整 C、通水、通气、通路和场地平整 D、通水、通讯、通路和场地平整
13、在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼,每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据,最有可能的是（ B ）。
A、9。8 0。8 B、5 0.5 C、5.2 0。5 D、6。5 0。6
14、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例,则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为（ D )。 交易实例 1 2 3 4 纯收益(元/平方米·年) 419 450 394 460 售价(元/平方米） 5,900 6,000 5,700 6，300 A、6.8% B、7%
C、7。1％ D、7.2％
15、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%,土地还原利率为6％，建筑物价值占到房地产总价值的45％，则该房地产的综合还原利率为（ B )。 A、5％ B、6.9％ C、6.1％ D、7。1%
16、待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年底,假设1995年的价格指数为100％,从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、20。5％、6。9%、4.8％，问2000年底该建筑物的重置成本最有可能是（ B)万元。 A、2,650 B、265 C、2,410 D、241
17、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以（ C )与建筑物全部使用年限的比率求得。
A、已使用年限 B、剩余使用年限 C、实际已使用年限 D、已提折旧年限 18、采用成本法评估建筑物是以（ B ）为依据的。 A、预算定额合理 B、建筑物客观投入合理 C、建材价格变化不大 D、人工费率变化不大
19、对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按照（ A )处理。 A、功能性贬值 B、建筑物增值 C、经济性贬值 D、经济性溢价
20、不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是( B ）。 A、项目仍然在建设中 B、建成后的项目有效益性 C、预计项目能够建成
D、建成后能够形成生产能力
21、某待估宗地剩余使用年限为30年,还原利率为6%，比较实例价格为3，000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于（ C ）元/平米。 A、3,279 B、2，250 C、2,744 D、4，000
22、评估房地产时需要考虑的主要风险是( B)。 A、不可位移 B、不容易变现 C、使用时间长 D、规划很严格 23、若反映宗地地价水平，（ A )指标更具有说服力。 A、楼面地价 B、土地单价 C、建筑单价 D、基准地价
24、土地市场的不完全竞争性是由土地的（ B )决定的。 A、稀缺性 B、位置固定性 C、用途多样性 D、价值增值性
25、待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元,剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( D )万元。 A、700 B、800 C、833 D、752
26、我国土地使用权出让的最高年限由（ D ）确定并公布。 A、国土资源部 B、建设部 C、省、自治区、直辖市 D、
27、若某房地产的售价为1，000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元,该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8％，那么土地的资本化率最接近于( B )。
A、8% B、6％ C、7.5％ D、5%
28、由于土地用途改变而带来的增值收益应当归（ D ）拥有. A、转让人 B、占有人 C、使用人 D、所有人 二、多选题
1、在房地产重置成本的测算方法中,物价指数法比较适合于( AC )的评估。 A、建筑物及其附属设施的复原重置成本 B、建筑物及其附属设施的更新重置成本
C、构造比较简单的建筑物的复原重置成本 D、构造比较复杂的建筑物的更新重置成本
2、房地产评估收益法公式:房地产价格=纯收益/资本化率,其成立条件是( ABD ）. A、纯收益每年不变 B、资本化率固定 C、收益期限为法定最高年限 D、收益年限为无限期
3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在（ BC )方面与待估资产大致相同。
A、外观 B、结构 C、用途 D、坐落位置 4、土地的经济特性是( ABDE ）。
A、供给的稀缺性 B、可垄断性
C、不可再生性 D、土地利用多方向性 E、效益级差性
5、地价的各征包括( ABCE )。
A、地价是地租的资本化 B、地价是权益价格 C、土地具有增值性 D、效益级差性 E、地价与用途有关
6、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价中扣除的费用项目有(BCDE）. A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息
7、关于土地使用权正确的表述是( ABDE ）。
A、土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让； B、土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押；
C、土地使用者通过转让方式获得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限；
D、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物（不动产）所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
E、抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押. 8、影响房地产价格的一般因素包括（ BD ）。 A、商业繁华程度 B、经济发展因素
C、交通因素 D、城市规划及开发战略 9、引起建筑物功能性贬值的因素主要有( BD )。 A、变化 B、使用强度不够 C、市场不景气 D、用途不合理
10、土地使用权出让可以采用( ABD ）方式。 A、协议 B、招标 C、划拨 D、拍卖
11、运用基准地价评估宗地价格时,需要修正的因素包括（ BE )。 A、土地出让金 B、土地使用年限 C、拆迁费用 D、土地等级 E、容积率
12、不动产指的是（ AD )。
A、地产 B、机器设备 C、空调 D、房产 四、计算题
1．某房地产公司于2006年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2008年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年,残值率为0.评估基准日,该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米,现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5％，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0。2％,土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8％。根据以上资料评估该宗土地2009年1月土地使用权的收益价格。 】：(1）该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。
(2)计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益
年总收益＝60×12×1 800×（1－10％）＝1 166 400（元）
（3）计算总费用。
年管理费＝1 166 400×3％＝34 992(元)
年维修费＝2 500×1 800×1。5%＝67 500（元）
年税金＝25×1 800＝45 000（元）
年保险费＝2 500×1 800×0。2%＝9 000（元)
所以,年总费用＝34 992＋67 500＋45 000＋9 000＝156 492（元）
（4）计算房地产纯收益.
年房地产纯收益＝年总收益－年总费用
＝1 166 400－156 492
＝1 009 908（元）
(5）计算房屋纯收益
年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝(2 500×1 800)/48＝93 750（元)
（注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年）
房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限
＝2500×1800－93 750×1
＝4 406 250(元）
房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
＝4 406 250×8％
＝352 500（元）
（6)计算土地纯收益
土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益
＝1 009 908－352 500
＝657 408（元）
（7)计算土地使用权价值
土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50－3＝47(年)
P＝657 408/6％×［1－1/(1＋6％)^47］＝10 248 352（元)
单价＝10 248 352/1 000＝10 248(元/平方米）
（8）评估结果
本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元,单价为10 248元/平方米。
2．待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9％,两年期贷款利率为10％,土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4,利润率为10％,土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1,000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为:75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息:
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20。25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0。5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23。29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入，
所以需要乘以0。5。第二年同理.） (3)计算利润：270×10%＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23。29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值：
320.29×(1+10％）＝352.32(元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元
3．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米,建筑容积率为2。5，拟开发建设写字楼，建设期为2年,建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米，销售
费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10％。
试用剩余法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 一）确定评估方法
现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估,计算公式为： 地价＝楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费-利润 （二）计算楼价 楼价＝2 000×2。5×9 000＝45 000 000（ 元 ) 提示：容积率＝建筑物面积/土地面积 (三）计算建筑费和专业费 建筑费＝3 000×2 000×2。5＝15 000 000（ 元 ) 专业费＝建筑费×10％＝15 000 000×10％＝1 500 000（ 元 ) （四）计算利息 利息＝地价×［(1＋6%)2－1]＋（15 000 000＋1 500 000)×[（1＋6%)1－1] ＝0。1236×地价＋990 000
提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入,所以，计息期按照建设期的一半计算 （五)计算销售费用和税费 销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元 ） 销售税费＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元 ) （六）计算利润
利润＝(地价 ＋ 建筑物 ＋ 专业费）× 10％ ＝（地价 ＋16 500 000 )× 10% （七）求取地价
地价＝楼价—建筑费-专业费-利息-销售税费—利润
地价＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地价－650 000－0。1236×地价－990 000
地价＝21 810 000/1.2236 ＝17 824 452(元) （八）评估结果
单位地价＝17 824 452/2 000 ＝8 912(元 / 平方米） 楼面地价＝8 912 ÷ 2.5 ＝17 824 452/（2 000×2.5） ＝3 565（元/平方米