1、确定估价基本项目中，确定估价条件应包括哪些内容？
标准答案： 估价条件不同则所评估的价格类型也不相同。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等基本项目。估价期日就是估价时点，也就是指估价结果所对应的日期。
2、确定估价基本项目中，确认评估对象应包括哪些内容？
标准答案： 主要包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况，包括确定①估价对象的位置、面积、四至②土地类型，土地类型主要有居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地③土地权利状况，说明土地使用权、所有权、他项权利状况等。
3、界定土地价格定义包括哪些内容？
标准答案： 界定土地价格定义包括①估价对象的用途，要说明实际用途、登记用途或规划用途及估价的设定用途；②土地开发程度，指宗地内外基础设施开发状况，就是常说的五通一平、七通一平；③土地使用年限，要根据估价对象的实际情况，说明是法定最高年期，还是剩余年期；④估价期日，又称估价基准日，一般由估价目的确定，通常具体到某年某月某日，在实际工作中，一般以现场踏勘之日确定或委托方要求的日期，如果是复核估价，则基准日定为被复核报告原定的基准日⑤规划或现状容积率等。
4、拟定估价作业计划中，拟定需要调查收集的资料的含义是什么？
标准答案： 调查收集资料的范围及内容的确定是由初选估价方法来确定的。采用市场比较法估价的，收集交易实例资料；采用收益还原法进行估价的，收集收益实例资料；采用成本法估价的，收集交易实例和成本实例资料；采用基准地价系数修正法估价的，收集
基准地价资料
5、确定宗地估价结果的方法有几种？
一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。
6、产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。
7、资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：1.历史地价资料；2.有关经济指数及建筑材料价格变动指数；3.土地开发和经营的法规、条例、规定；4.有关土地房屋的税收种类、税率等；5.城镇规划等有关资料。
8、估价目的如何确定？
标准答案： 估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗的说呢就是委托人将要拿估价报告去做什么用，如为抵押贷款而估价、为土地出让而估价等等。任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。明确估价目的有助于明确估价对象和估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。估价目的一般由委托人提出。
9、土地权利状况包含内容有哪些？
标准答案： (1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨、出让、租赁、以土地作价入股、出资、授权经营等；
(2)是否存在他项权利，若有需表述；
(3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)；
(4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程，宗地较多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表；
(5)土地证或权属证明编号。
10、估价对象的基本资料类型有哪几类？
标准答案： 估价对象的基本资料类型，大致可以分为以下3类。
(1)估价对象本身的资料
估价对象本身的资料包括待估宗地土地位置、范围、用途、权属、土地利用情况、面积规划资料等状况的综合描述。包括文字材料，证明文件，还包括有关必要的图纸数据，等等。
(2)影响因素资料
一要全面分析影响该宗土地价格的关键因素有那些。二是采取一切必要的措施搜集和了解到各种必要因素的状况。
(3)案例资料
是指有关估价方法所必须的现实交易价格或资料，收益实例或建筑造价实例，等等。其中现实交易价格或租金实例资料，通常是适应市场比较法的需要，租金资料和收益资料是为应用收益还原法时进行收益比较的需要，建筑造价资料主要是在应用成本法或剩余法时分析比较估价对象的房屋造价情况。
11、估价对象资料收集的方法是什么？
标准答案： 资料收集的方法主要有：
(1)现场踏勘；
(2)从、专业团体、估价机构取得各种资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析报告等。
12、土地使用年限如何设定？
标准答案： 根据1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年。
有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。
13、：路线价估价法仅适用城市的估价。
14、（1）适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
15、（2）路线价估价法需要较多的交易案例，且土地市场要规范；
16、（3）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；
17、（4）路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
18、影响土地需求的主要因素有？
标准答案： ：⑴人口因素。⑵土地质量。⑶经济发展对土地需求的影响。⑷一般经济因素。⑸因素和制度因素。
19、影响土地供给的主要因素有？
标准答案： ：⑴土地的自然供给量。⑵利用土地的知识和技术。⑶社会需要的变化。⑷产品的价格。⑸土地利用计划。
20、土地估价技术思路的确定原则
标准答案： 土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况，所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这也才能保证土地估价结果的相对准确性。
21、不同方法估算值应从那几方面进行检查、调整？
标准答案： 可以从以下方面进行检查:⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否正确；⑶参数选取是否合理；⑷公式选用是否恰当；⑸选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑹是否遵循了估价原则；⑺房地产市场是否处于特殊状态
22、土地估价报告有哪几部分内容构成？
标准答案：由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。
23、土地估价技术报告有哪几部分内容构成？
标准答案： 由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件构成。
24、地价定义要说明哪些内容？
标准答案： 说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为
宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其它内容)价格]
25、什么是楼面地价？楼面地价如何计算？
标准答案： 楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价＝土地价格/ 规划建筑面积＝土地单价/ 容积率
26、估价对象概况包括哪几部分？
标准答案： 三部分：⑴土地登记状况⑵土地权利状况⑶土地利用状况
27、土地登记状况要说明哪些内容？
标准答案： 说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等。
24、土地权利状况要说明哪些内容？
标准答案： 说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]
25、土地利用状况要说明哪些内容？
标准答案： 说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]
26、影响地价的因素说明包括哪些？
标准答案： 1．一般因素2．区域因素3．个别因素
27、一般因素包括哪些内容？
标准答案： 影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：(1)城市资源状况(2)房地产制度与房地产市场状况(3)产业(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况
28、区域因素包括哪些内容？
标准答案： 待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：(1)区域概况)(2)交通条件(3)基础设施条件(4)环境条件(5)产业集聚状况(6)规划等。
29、个别因素包括哪些？
标准答案： 估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素
30、土地估价报告审核的内容主要有哪些？
标准答案： 土地估价报告审核的内容主要有：①估价人员资格；②估价对象界定；③估价所依据的资料的质量；④估价假定前提和条件；⑤市场分析；⑥估价技术路线、方法选择及运用；⑦地价确定的理由；⑧估价结果；⑨估价报告的逻辑性。
31、土地估价报告与土地估价技术报告在影响因素的描述上有什么不同？
标准答案： “土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，“土地估价技术报告”则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。
32、各种常见土地估价目的下主要原则如何确定？
标准答案： 关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。
33、剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意哪些问题？
标准答案： (1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。
(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
34、评估说明价格需要遵循保守原则？
标准答案： 清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则。
35、征收价格要考虑什么因素
标准答案： 征收价格要考虑要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。
36、哪些价格属于公示价格？
标准答案： 公示价格是为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等均属于公示价格。
37、什么是承租土地使用权？承租土地使用权价格可以采用什么估价方法？
标准答案： 承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。
承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。
38、承租土地使用权的纯收益又称什么？
标准答案： 承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。
39、承租土地使用权价格和土地租赁权价格在评估时有哪些相同之处？
标准答案： ①估价方法都可以采用市场比较法和收益还原法；②纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定；③投资风险均比出让土地使用权大，收益不确定性高。在运用收益还原法评估时，土地还原利率一般均比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。
40、设有租赁权的土地使用权价格如何评估？
标准答案： 设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格然后作减价修正。在租赁期限内的土地收益应依据租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年期土地收益依土地最佳利益方向的未来收益确定。若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。
41、设有地役权的土地使用权价格如何评估？
标准答案： 设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。
42、什么是城镇土地分等？
标准答案： 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
43、城镇土地等的备选因素是哪些？
标准答案： 城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。
44、与土地质量呈负相关关系的因子是哪一个？
标准答案： 与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
45、什么是农用地分等？
标准答案： 农用地分等是指在全国范围内按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，从而划分出农用地等别的工作。
46、什么是标准耕作制度?
标准答案： 在当前的社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度地发挥当地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为(或将为)当地普遍采纳的农作方式。由于各地养地方式难以统一，因此这里的标准耕作制度主要指种植制度。
47、什么是基准作物？
标准答案： 基准作物是理论标准粮的折算基准，指全国比较普遍的主要粮食作物，如小麦、玉米、水稻，按照不同区域生长季节的不同，进一步区分的春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7种粮食作物。
48、什么标准样地？
标准答案： 在一定的栽培管理技术条件下，区域农作物产量水平最高的若干农用地分等单元。一般情况标准样地的农业生产条件最好，它们在本区域内所处位置的气候、地形地貌、土壤、灌溉与排水等条件的综合特征最优。
49、初步划分指定作物的土地利用系数等值区应满足什么条件？
标准答案： ①等值区之间实际单产水平有明显差异；
②等值区的边界不打破村级行政单位的完整性。
50、订正后的等值区应满足哪些条件？
标准答案： ：①等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X土2S之间(X表示平
均值；S表示标准差)；
②等值区之间指定作物土地利用系数值有明显差异；
③等值区边界两边的指定作物土地利用系数具有突变特征。
51、初步划分土地经济系数等值区等值区应满足什么条件？
标准答案： 外业调查前，应根据收集到的统计资料，以村为单位计算“产量一成本”指数，按照各村“产量一成本”指数的大小，初步划分土地经济系数等值区，各等值区应满足以下条件：
①等值区“产量一成本”指数有明显差异；
②等值区的边界不打破村级行政单位的完整性。
52、修订土地经济系数等值区要满足什么条件？
标准答案： 以指定作物土地经济系数基本一致为原则，参考其他自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。订正后的：
①等值区各样点经济系数值在X±2S之间(X表示平均值；S表示方差)；
②等值区间经济系数平均值有一定差值；
③)等值区边界两边的经济系数值具有突变特征。
53、什么是城镇结节点？
标准答案： 城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质、能量交换具有聚集作用的特殊地段。
54、繁华影响度分值叠加时要遵循什么原则？
标准答案： 分值叠加时要遵循以下原则：①同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次；②受多个同级功能影响时，取其中最高分值。
55、什么是农用地定级？
标准答案： 农用地定级是指在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照委托方要求的原则，即主要考虑定级目的，按照规定方法和程序进行农用地质量综合评定，划分出农用地级别。
56、农用地等、级、价的关系是什么？
标准答案： 农用地分等是修正法定级的基础，但级别不是等别的续分，而是各自成为两个具有彼此相关性的不同质量表述体系，价是对等和级的具体量化。
57、农用地定级单元划分要求有哪些？
标准答案： 定级单元是农用地定级的最小空间单位，定级单元应按以下要求划分：
a)单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两
侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元；
b)单元边界应不跨越地块边界；
c)单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。
58、级别或区域基准地价修正系数表的编制采用什么方法？
标准答案： 级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法
59、城镇基准地价确定的原则有哪些？
标准答案： 城镇基准地价确定的原则包括:
(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；
(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；
(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；
(4)体现地产管理。
60、城镇基准地价的内涵界定要求有哪些？
标准答案： 城镇基准地价的内涵主要包括用途、价格基准日、设定条件等内容，实际操作中根据地方实际情况界定。
61、城镇基准地价更新技术途径是什么？
标准答案： (1)以土地定级(或均质地域)为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
(2)以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。
(3)以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。