表12 龙岩轿车销售市场及相关产业规模预测
小车售后二手车汽配批年份维修合计
销售服务交易发销售
计算公式04年05年06年07年08年09年
1000元/2000元/当年小车销
数量*金3000元/辆*
辆*小车辆*小车售量*二手额小车保有量
保有量保有量车比例120.510.211.513.20.551.10.231.6514.520.61.210.251.81515.970.661.330.28217.560.731.460.32.1919.320.81.610.342.41
各产业
规模之和15.2116.7318.4020.2422.2624.49
根据上面的预测数据，龙岩2004年小车销售及相关行业产值达到近15.21亿元，2006年将达到近18.40亿元，到2010年将达到近24.49亿元。
六． 项目实施方案
⒈ 项目选址及周边状况
（1）项目选址的具体地理位置描述
该项目选址于龙岩经济开发区龙腾路以东一地块，处于建设中的新中心区南边缘，南临待开发的居住用地地块；地块西面为龙工机械厂区；地块以北为公建用地。
（2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查
本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。根据相关部门的规划，龙腾路将建设成为一条高标准的市政干道，将于2005年底通车，届时沿路将可以通过，龙腾路来实现通水、通电、通气、通讯。
（3）交通状况及未来趋势
地块目前交通状况不好，只有龙腾路通过。（4）半径一公里方圆内的业态调查（5）周边经济环境及行业调查
2．项目实施初步计划
（1）功能分区及建筑面积
本项目初步规划按约460亩计算，共约306667进行功能分区，初步构想如下表所示。
m22，规划将按用途 表13 项目功能分区
功能区
主要业务种类
主要建筑
面积估算
按15家计算，
建筑类型
4S专卖区销售各类新轿车
采用钢架
4S专卖店、结构，以
地9万m2；建筑
品牌销售商大厅和少销售大厅面积按5000m2/量办公室
构成家，共7.5万
6000m2/家，占
m2。
各类新
车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所
占地3万m2，3层，建筑面积22
展览中心大m，一层作展
示用，其余层厦
做休闲会所、中型会议厅、写字楼等
一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构
新车会展区
二手车交易区二手车交易
占地4万 m2，建筑面积4.5万平米，一楼为整体采用
二手车交易二手车展示场
混凝土结
中心所、二楼为交构
易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场
占地面积15000
综合服务大
厦
购车综合服务区
汽车一条龙服务、包括、工商、保
m2，建筑面积8000 m2，二
混凝土结构
险、汽车金融业务等
汽车服务区
汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等汽车配件批发、销售、配送等汽车室外展示、销售汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等摩托车室外展示、销售休闲场所、
层，按照写字楼标准建设
占地2万m2，建
按功能分区筑面积2万m2，的建筑群一层为主，局
部二层占地1.5万m2，
汽车配件综
建筑面积5
合市场
万m2，四层。各品牌销售卖场
混凝土结构
汽车配件市场
混凝土结构
汽车超市
占地3万m2，建
混凝土结
筑面积10000
构、
m2
市场综合区购物广场员工大楼
占地1.5万平米，建筑面积3万平米，餐
混凝土结
饮、购物广
构
场、 汽车俱乐部、员工公寓、宿舍
占地1万m2，建混凝土结筑面积3000平构米占地5.17
相关建设标准建筑面积其中：钢结构面
摩托车市场各品牌销售卖场
汽车文化区
园林、儿童
乐园、汽车万m2，建筑面文化展览馆
积3000 m2
占地面积30.67
合计
万m2、建筑面积26.4万m2
积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2
上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。（2）项目经营模式设想
本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。
初步的经营模式设定为：一期以4S销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。3．项目实施进度安排
本项目从目前2006年1月1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到2006年6月），土地平整3个月（即到2006年9月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要6个月时间（即到2006年12月）。从2007年元月开始一期4S店项目招商，招商时间为半年（即到2007年6月），其余为二期项目在2007年8月开始招商，招商时间1年，在2008年8月全部完成。
招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设4S店，即一期建设从2007年2月开始；二期各功能项目建设在2007年5月启动，建设周期
1年，2008年5月竣工，届时所有功能项目全部启动。4．项目战略构想与组织安排（1）项目战略构思
根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为一个“汽车上”的国家，汽车产业的发展前景无可限量；而根据目前世界汽车产业的利润格局：汽配行业占据20%，整车生产占据20%，而剩下的60%都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车服务业将是充满活力和不断创新的行业。
结合“世璜投资机构”的发展历程：从单一的项目开发到多个项目的同时开发体现产品扩张，从单一房地产公司到多行业、跨地域的发展，整个发展体现出稳健的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。事实也证明这是一条适合企业稳定发展的战略扩张道路，既达到了扩张的目的，同时又防范了风险。这可以说是带有世璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。
联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的“复制”而迅速发展，如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展的相关汽车服务业进行介入。
两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩张实质是商业地产的品牌战略思想；汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前核心主业的对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产、通过商业地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对接，
备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思路，使世璜公司今后的发展中多一项主业开发——商业地
产，特别是针对各行业新兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。（2）项目组织安排
根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相一致。如果本项目今后的战略是上述战略中的一种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的一种。
①、采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建
议成立汽车商业投资有限公司，设立针对汽车销售和相关产业研究的经营部门，积极进行跨区域的扩张，设立招商部门，积极进行商业资源的积累。
②采取产业扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车战略投资有限公司，重点设立针对汽车服务业研究的经营部门，积极进行产业内跨行业的研究和投资，设立招商部门，主要针对汽车商业项目的招商运作。
③采取项目扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车招商项目组，主要配备商业地产招商与策划的人员，同时配备相应的产业研究人员，进行针对不同行业的商业项目探索。5．项目SWOT分析
根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。（1）优势(Strengh)
目前龙岩市场还没有出现大型的产权式汽车交易市场，如果本项目能够先于潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位；项目所在位置由于靠近高速公路出口，便于将来汽车交易市
场车辆的配送；
项目所在位置未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补；项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。
（2）劣势(Weakness)
本项目为我公司跨省操作的大型商业项目，对于项目当地的经济、人文、、法规等都缺乏一定的了解，这些都将会在整个项目过程中产生一定的影响，但影响的程度视组织安排和人员配置而定；
我公司是第一次涉足汽车产业，对行业运作规律还需要一定时间的把握，这为项目的发展增加了一定的难度，需要形成一个精英团队以深入了解行业的运作。
（3）机会（Opportunity）
国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑；
近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心；
国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调；交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发展;
民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加;
公务用车改革，公务员购车热情高涨，加快私家车的发
展;
龙岩目前汽车销售的格局还没有形成足够的进入壁垒，突出的表现产权式商业形态的缺乏，几乎所有的卖场都是租赁来的，而且相当部分只是临时场所；
（4）威胁（Treat）
龙岩市目前的汽车销售满足了市场需求，各种业态继续显示出生命力，对本项目构成显性的挑战；
目前在龙岩投资汽车城的项目很有可能出现，并不排除已经有项目在策划，如果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的；
项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的招商成本及资金占用成本；
项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。
综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势主要是公司跨省、跨行业运作带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。
七．项目经济效益分析
经济分析部分基于的假设条件主要是由表13所决定的，而收入等项目是基于预测的基础上进行的，如果预测偏差较大，无疑结论将会发生很大的变化。1．基本指标
表14 项目经济测算基本指标
序号
1
项目
基本情况
数量
30.6726.48.517.918.9 4%5% 租金*5.05%租金*2.1%33% 6.44%2.5
备注
预计面积初步估计指标初步估计指标初步估计指标其中钢结构1万m2
以建安成本费为基数以建安成本费为基数以一个月的租金总额
计
每月交每月交以税前利润为基数
1-3年期利息5.76%加
融资费用
按照项目开发进度估
计
1.1建设用地面积(万m2)1.2总建筑面积1.2.1钢结构建筑面积1.2.2混凝土建筑面积1.3我方建筑面积2可变因素2.1管理费
2.2不可预见费用2.3招商费用3
税金3.1营业税
印花税、房屋租赁管理费
3.3所得税率4利息3.2
中长期贷款利率5项目建设周期（年）
2．建安成本估计
表15 成本核算明细表
序号项目名称工程量（万单位成本
1
前期费用勘察、设计1.1
费2基础费用2.1土方回填2.2打桩等3主体费用3.1钢结构建筑其中：我方
投资
3.2混凝土建筑4配套费用4.1消防4.2通风系统4.3水电安装4.4室外配套5其他费用5.1监理费5.2报建费5.3白蚁防治6管理费用
不可预见费7
用
m2）30.6730.6730.6730.67*3.518.917.98.5117.918.918.918.918.95.1718.918.918.918.918.918.9
（元/ m2）50.0050.0074.9320.008.00867.041200.001200.00800.00174.710.0020.0090.00200.0019.0010.008.001.0044.2855.35
总成本
（万元）1533.51533.5 2298.12146.9151.215520.0010200.001200.0014320.003302.001.00378.001701.001034.00359.11.00151.218.9836.1046.11
合计
18.91318.1824913.7
3．销售与租金收入估算
表16 销售收入估算表（万元）
项目面积序（万（万
2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年
号2
m）m2）
出售部
93240.00810.00 分出租部218.90.00 4116.005880.006174.0082.706806.83分其中：
2.1商业部15.60 3931.25616.0056.806191.6501.22分仓储部2.210 50.472.0075.679.3883.35
分公寓与2.32033.6134.4192.00201.6211.68222.26
宿舍公共用2.40.30000000
房
3总计 3240.00843.116.005880.006174.0082.706806.831
出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，07年出售80%，08年出售20%，售价按照450元/m2计算；
出租部分:汽车城整体竣工时间为2008年5月,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.公寓及宿舍则按30%的出租率予以计算.
出租部分09年按70%，10年达到100%；
出租部分的租金按以下计算：09年商业部分按30元/m2·月计算，仓储按6元/m2·月计算，公寓和宿舍按8元/m2·月计算；
从2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不变。
4．投资估算
表17 建设期投资估算表
序号项 目12
地价建安成本
单项投资占比
4600.00 4600.0014.24%7474.1112456.854982.7424913.777.09%06年
07年
08年
合计
项目开发费
3.1招商费用
建设期财3.2
务费用4投资合计
其中：自
有投资 债权资金 累计负债5累计投资3
977.571302.22200.00777.57
500.00802.22
520.2800.68200.00
900.00
8.67%2.79%5.88%100%
320.1900.68
13051.6813759.075503.6332314.384742.236728.431196.5512667.218309.457030.4307.08197.178309.457030.4307.08 13051.6813759.075503.63
本项目地价按地面地价150元/m2计算；
自有资金为土地出让价格的50%及当年建安成本的30%和招商费用之和；
建安成本2006年发生总额的30%，2007年发生总额的50%，2008年发
生总额的20%。
表18 损益表
销售收各项税期间费建安成年份
入费用本06年08年
843.60
50.62
税前利润所得税税后利润
997.481609.28
-28461.-33385.70-35748.98-37547.15-38614.49-35670.39-31113.69-26237.07-21360.45-183.83-11607.21-6730.59-1853.972025.183267.34
1510.2612074.11-13584.37734.30
4982.74
-33385.70-35748.98-37547.15-38614.49-35670.39-31113.69-26237.07-21360.45-183.83-11607.21-6730.59-1853.973022.654876.62
07年3240.00194.405466.0212456.85-28461.09年4116.00246.966232.3210年5880.00352.807325.3711年6174.00370.446870.9012年82.70388.963149.6313年6806.83408.411841.7214年7147.17428.831841.7215年7147.17428.831841.7216年7147.17428.831841.7217年7147.17428.831841.7218年7147.17428.831841.7219年7147.17428.831841.7220年7147.17428.831841.72以后
7147.17428.831841.72各年
注：
建设期从2007年到2008年5月结束，在这期间发生的费用作建设投资计算，所以2008年期间费用是建设期后的2008年下半年所发生的费用；
期间费用包括管理费用、财务费用、折旧与摊销。
折旧与摊销费用按总投资额的5%计算，管理费用按1元/ m2·月计算，财务费用以没归还的贷款计算当年利息。
5．债务偿还计划
表19 债务偿还计划表
序项06年07年号目
08年
09年10年11年12
年
当年18309.457030.4307.08 债务当年2偿0.003240.00843.604116.005880.005567.57 还数年末
3未8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00还数
表20 现金流量表 单位：万元
现金流出
年份
建安 成地价
本
7474.11
建设期财务费用
现金流入
小计
净现金流入
累计净现金流入
06
4600年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年
1510.2613584.37
0.00-13584.37-13584.37
12456.855466.0217922.873240.00-14682.87-28267.244982.74
734.306232.32
5717.046232.32
843.604116.00
-4873.44-2116.32-1445.37-696.903333.076172.4292.3492.3492.34
-33140.68-35257.01-36702.37-37399.28-34066.21-273.79-21401.45-14909.10-8416.76
7325.377,325.375880.006870.906,870.906174.003149.633,149.6382.70634.41654.83654.83654.83
634.41654.83654.83654.83
6806.837147.177147.177147.17
17年以后各年
654.83654.837147.1792.34-1924.42
654.83654.837147.17
92.344567.92
7．现金流量估算
现金流量估算如表20所示。现金流量计算的基准年为2006年。根据现金流量表计算，静态投资回收期n=6.13年，动态投资回收期N=14.45年。
从项目的经济指标看，动态投资回收期超过14年，投资回收期过长，这主要是由建设期为2.5年，和商业地产的特点所决定的。
八．社会效益分析
本项目的实施能产生巨大的社会效益，本报告分以下几部分分别进行阐述。
1．对社会投资、产值、税收的影响
本项目我方投资即达到3.2亿元，新车销售商共15家4S店，每家初始投资保守估计按1000万计，共1.5亿元；另外，引进各类商家投资包括汽车配件商、二手车销售商、汽车检测线、相关服务提供商等上十类、上百家商家，保守估计，按3亿元计算，即本项目直接带动投资=3.2+1.5+3=7.7亿元。
间接投资包括针对本项目的上下游产业链商家的投资，保守估计以直接投资带动系数0.5计算，即达到7.7*0.5=3.85亿元。 即项目能带动投
资为11.55亿元。
按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，即本项目投资预计能为GDP贡献11.5.5*30%=3.46亿元，按2.5年期计算，每年将带动GDP增长1.38亿元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。
2008年正式启动运营，预计当年实现汽车产业产值占龙岩汽车产业总产值比重为8%(1.78亿元)，09年占15%(3.67亿元)，2010年占20%(5.38亿元)，以后各年本项目将占据龙岩比例的25%，如果项目运作成功，乐观估计最终可能占到总规模的30%，将成为龙岩最大的汽车交易市场和汽车配套服务市场。
项目对财政税收的贡献的计算按照贡献产值的10%预测，包括营业税及附加税、所得税及各种契费，项目启动年份2008年预测将贡献财政税收超过1700万元，到项目运作成熟时预计将达到8000万元，这还不包括我方收回投资成本后的每年近2000万元税收贡献。2．对就业的影响
根据我们的实地调研，一个中小规模的4S店所需要的员工在40人左右，如果平均按50人一家计算，共15家，需员工50*15=750人。汽车配件批发、销售、配送预计将需要700名员工、汽车服务区（美容、维修、检测等）将需要300人，汽车综合服务区100人，汽车超市250人,摩托车市场250人,市场综合区（宿舍、食堂、餐饮区）500人，其他各类服务区和我方管理人员共500人，根据以上初步估计，在整个汽车市场内部能实现就业人口3350人，按照消费的带动效应计算，按0.7计算，能实现间接就业人口超过2345人，两项合计，本项目在运作成熟后将解决就业人口达5695人。
此就业人口并不包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就
业人口。另外，本就业人口的构成主要是生意人、白领等构成，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。3．对产业结构的影响
根据龙岩市2000年的三次产业比重25：41.4：33.6，三次产业比重中以第二产业为主，这与整个龙岩城市规划商业、文化、金融中心地位不相符，未来几年需要大力发展商业、金融等第三产业。根据龙岩市的规划，2005年三次产业比重需要达到20.7：44.0：35.3，在未来几年，龙岩市的产业结构还将朝第三产业比重增加的方向发展。
按照本报告的预测，将对产业结构的调整产生一定的优化作用。4．对生态环境的影响
根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适合做工业、住宅用地，而做商业是较理想的选择。理由主要有几点：
商业基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用；
在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案；本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对周边改变目前工业布局乱的局面有很好的效果；另外，如果站在龙岩市的角度看，汽车产业将是中国持续的支柱产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只要在目前龙岩汽车销售与汽车后市场上取得先发优势，其对本地经济的巨大促进作用将是能够得到保障的。
九．项目风险评价
根据本项目的特点，其风险因素主要体现在宏观、城市规划、
市场竞争、资金筹集和招商运作上。1．宏观风险
汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第一大汽车消费国将是迟早的事。
虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来20年内，中国的汽车产业将会持续以“发展”为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引正越来越多的资金投入。
综合评价，汽车消费将是一个稳定增长的市场，其面临的宏观风险不大。我方在本项目中的角色是商业地产商，汽车产业宏观风险对我方的影响基本可以考虑不计。
汽车产业发展逐步呈现出寡头竞争的格局，前六位的企业占据了50%以上的市场份额，而目前中国整车生产厂已经达到120家，后100位的企业只占据了整个市场的10%，按照世界汽车产业的发展趋势，中国汽车产业的集中度将进一步提高，很多劣势的生产厂家在中国汽车发展进入理性阶段后将被淘汰，市场最后将可能由20家左右的厂家瓜分，而国家的产业导向也以市场竞争为主，对市场行为的直接干预也将会越来越少。本项目在4S专卖区的设置上亦需要考虑汽车产业的发展趋势，我们认为设置15家专营店在目前和今后的风险都不大。2．城市规划风险
本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键目前在于是否能顺利拿到地，目前对本地块的规划是混合用地，项目立项后可能将会对土地用途性质进行重新规划。
如果在土地的面积上不能达到要求，本项目亦可以进行重新规划，主要是要能达到新车销售的规模效应，而配套的产业将会因为市场的导
向而自发形成。如果能够在土地上争取到更大的面积，亦可以通过商业地产的运作思路、通过产业的整合来实现其价值。3．市场竞争风险
本项目的竞争对手有以下几类：目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点、少量的4S或3S点、汽车销售自发集散区、新的市场进入者（大型的同档次的汽车交易市场。第一种在市场上由于其成本低廉而顽强生存、第二种和第三种商业形态目前依然具有较强的生命力，第四种商业形态目前表现出强大的冲击力，而且如果目前市场上已经有多个同类型的项目取得了龙岩市的立项许可，则本项目再想进入难度会很大。本项目从目前阶段到开始运营至少需要叁年的时间，而市场的变化通常在无声无息中就已经完成，所以在市场竞争方面存在较大的风险。回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。4．项目财务风险
本项目投资额较大，按照本报告中的实施方案，总投资达3.23亿元，50%的土地出让金、招商费用和建安成本的30%为自有投资，共12667.21万元，其余资金为债务资金，筹资额达197.17万元。目前我公司融资渠道相对单一，主要是通过银行借贷，就目前情况而言，本项目亦需要通过银行贷款解决资金需求问题，高额的贷款势必使本项目的风险加大，每年的利息偿还就超过1000万元，并要承担利率上调的风险。
财务风险的防范措施主要有以下几种：
加快项目建设，压缩项目建设期，使项目尽快产生正现金流，这样可以缩短还款周期，降低财务风险；
对物业经营采取多种方式，在除4S销售区采取土地出售外，并对汽车配件市场等亦可以考虑采取土地出售的形式，降低
建设成本与总投资额；对报告中拟进行物业出租的部分亦可以考虑产权式出售和出租相结合的办法，对各种方案进行组合，使项目风险降到最低；
考虑成立项目公司，采取项目融资（BOT）的方式，使本项目的风险与我公司的风险相分离，降低风险的影响程度。由于项目投入巨大，并且回收周期较长，能否与龙岩市进行充分的沟通，予以分期支付土地出让金，以降低财务风险。
5．招商运作风险
决定项目能否成功的另一个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高5-10%是可能的；而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。
回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营；而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。
整体评价，宏观和汽车产业对本项目的影响不大；汽车销售市场的竞争使本项目面临一定风险，而同样性质的项目对本项目的影响尤其显著，本项目必须在龙岩市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功；能否拿到地是影响本项目成功的关键因素；由于本项目投资额大，财务风险成为项目的重要风险来源之一；招商成功与否是直接影响项目经济效益的关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化的重要因素。
十．项目自我评价
本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性，在经济评价时基于的经营模式亦存在多种方案，而本项目目前最大的不确定性---土地的面积是整个项目评价的基础，以下分别对可能的多种方案进行简单说明，而更准确的分析则需要明确了项目用地之后才能进行。同时，从编制者的立场出发，对本报告的用途进行说明，以明确需要后续进行的工作。1．项目用地对报告结论的影响
本报告中假设项目用地为460亩，即30.67万m2，我们认为在目前龙岩市汽车销售市场和汽车后市场中，以本项目规模而言是具有一定的规模效应，如果不能取得该面积的土地，在土地面积减少的情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效的进入壁垒。
如果土地面积能够超过460亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中的策划部分基本可以达到实现项目优势的规模，商业
MALL（与汽车城商业实现协同效应）、汽车公园（与汽车文化主题相关）等项目。
2．项目实施方案对报告结论的影响
本报告中，对方案实施进行了规划，规划的依据是根据龙岩的市场规模、本项目地块预计面积、同类项目中的各类物业的配比。由于时间关系和调研的不够深入，在规划上肯定存在欠周密的地方，而整个经济测算是基于项目的实施计划进行的，所以经济测算的准确性是和项目实施方性紧密相关的。
项目实施方案中各类建筑形态的规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响；建筑面积的确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态的规划对项目产生了最显著的影响。
项目实施方案中进度的规划对财务费用产生了较大影响，进而影响
到项目的最终结论，但影响程度相对有限。3．项目经营模式对报告结论的影响
本报告中对项目的经营选取的模式是：预计的4S专卖区采取土地产权式出售的方式、其余采取物业产权式出租的方式，并初步估计了价格（在目前的市场行情下，预计到项目正式启动时，本报告中的预测应该是比较中肯的）。按照同类物业的经营模式，可以是土地产权式出售、土地产权式出租、物业产权式出售、物业产权式出租共四种模式，而几种基本模式的组合可以衍生出很多种方式。本报告之所以选取上述模式，是基于：新车销售的卖场一般都是由汽车销售商根据厂家的统一要求建设、其余商业部分采取出租主要考虑到商业的增值潜力和统一经营的需要。但其余商业部分同样可以采取产权式出售的方式进行，这样可以迅速收回投资，降低项目的风险。4．本报告的应用说明
本报告是针对项目前期的分析而做的可行性研究，如果本项目进入运作阶段，则以下几方面工作需要在此基础上开展。
用于整个商业操作的计划书，需要在此报告的基础上从商业操作的角度进行编制，以反映商业操作的步骤和可行性；用于项目各阶段操作的商业策划，需要在此报告基础上从不同阶段目标出发进行编制，以保障整个项目实施的成功。
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