住宅产业化成就系列报道济南市建立国家住宅产业化综合试点城市的
经济和社会效益分析
一、经济效益分析1．打造新型实体产业，培育地方经济支柱产业
济南通过新兴住宅工业化综合试点城市，推广新兴住宅工业化体系及住宅工业部品，可以有效整合产业资源要素，拉动住宅工业经济增长，成为一个新型的实体产业，引领全省乃至全国住宅产业发展的新方向。
我国虽然城镇化快速推进，但由于目前房地产市场，建筑成本增加，在一定程度上延缓了固定资产投资和城市建设强劲势头，也在一定程度上影响了财政收入增长。如果扶持，大规模生产部品部件，就能够获取规模经济效应带来的盈利空间，并通过集成化综合管理，直接与部品部件生产厂建立一对一的采购关系，降低成本。采取产业化集团下大规模定制的建设模式，拥有完整的供应链体系，进行工业化生产，应用新兴的建筑材料和施工工艺，实行规模化采购，规模化制造和生产，缩短工期，提高质量，就能降低后期维护成本，将会赢得大规模集约化生产的经济效益。
随着我国社会经济的发展和战略调整，新兴住宅工业化必将成为我国住宅产业发展的必然趋势。可以预见，我国必将迎来住宅产业化的爆发式发展。如果我们能够抓住新型住宅
工业发展机遇，通过试点城市建设，先行先试，探索一条新的产业振兴之路，就能逐步推广住宅工业化技术。目前全国城镇每年新增住宅近6亿平方米，加上宾馆、酒店、写字楼等建筑，每年新增建筑面积高达10亿平方米以上。据专家估计，工业化生产部品部件的年市场容量可达1万亿元以上(总产值)，一个颇具特色的支柱产业随之形成。
济的贡献率。新兴住宅工业可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械等10多个行业、40多个相关产业的发展，有效地拉动国民经济增长。以投入产出计算，住宅的1元产值，可带动相关行业增加1.7～2.2元产值。积极推广建设新型工业化住宅，加大住宅工业部品的生产配套能力，打造全国的住宅部品交易中心、物流中心，形成城市经济新的增长点。
2．拉长住宅产业链，形成住宅产业集群
住宅工业不同于房地产业也不同于建筑业，它跨越二、三产业，与工业制造业、建筑业、装饰装修、房地产、电子信息、物流等50多个行业2000多类产品相关联，可带动新的巨大的产业链发展。
二、环境效益分析在低碳、绿色的时代背景下，工业化住宅的建设模式，提供全装修住宅，减少了二次装修中的资源浪费和噪音污染，同时不断创新技术，更新建筑结构体系，使用节能绿色的建筑材料，采用低能耗的建造方式，实现大规模的工厂化生产，减少了现场湿作业，改变了传统现场高能耗、高污染、低产出的生产方式，实现了节水、节能、节材、环保的目标。
1．绿色建筑最佳实现方式
目前我国住宅建设还处于粗放式的发展阶段，每年住宅建设新开工面积占到世界总量的50%左右，而且我国的经济总量占全球经济总量的9.5%，但能源消耗占全球的20%。我国民用建筑在建材生产、房屋改造和使用过程中，能耗占全社会总能耗的49.5%。其中，建材生产能耗约占20%；建造能耗约占
新兴住宅工业化将先进的、具有地方特色的新产品、新材料、新技术、新工艺进行技术集成，建立部品体系，实现住宅工业集约化、标准化、工业化，加大住宅工业对国民经
32/ 2012.11住宅产业化成就系列报道1.5%；使用能耗约占28%。据测算，我国民用建筑在达到相同室内热舒适度的情况下，使用能耗高出同等气候条件发达国家平均水平的2~3倍，即使全部执行国家规定的65%的节能标准，仍高出50%以上。
通过新兴住宅工业化试点城市，将大大探索“四节一环保”技术和，降低对环境的污染和资源的消耗量。与传统建筑方式相比，住宅建筑工业化生产优势明显，节能降耗效果显著。工厂式流水施工预制实现了更高的生产力和更佳的质量控制，提高了主体结构精度。通过采用工业化生产方式，预制率达到了90%以上，施工现场模板用量减少了85%以上，现场脚手架用量减少了50%以上，钢材节约2%，混凝土节约7%，抹灰工程量节约50%，节水40%以上，节电10%以上，耗材节约40%，管理费用节约50%，施工现场垃圾减少80%，施工周期缩短50%，建筑节能50%以上，还可以大大降低施工噪音和扬尘污染，是典型的环境友好技术，低碳生态产业，将从根本上实现传统建筑向现代
节能环保建筑的转变。（见表1）
济南作为全国新兴住宅工业化试点城市，将大力推广建设CSI住宅技术体系，大量采用新的工业化部品，可有效延长住宅寿命。目前我国住宅的设计寿命为50年，由于内部结构的不可变性，导致实际使用寿命平均仅有30年左右，这种低水平的设计标准和粗放的建设方式，造成资源的极大浪费和环境的很大破坏。据分析测算，按传统的建筑模式，我国一套100平方米的单元住宅对资源环境的冲击：相当于消耗煤炭44.84吨，原油0.37吨，电力0.75万度，暂时或永久性破环森林130平方米，农田114平方米。若全面推广CSI住宅，可从根本上减少资源能源消耗和环境破坏。在住宅总体设计上，CSI住宅的设计使用寿命在100年以上，是当前平均值的3倍，仅此一项即可减少资源消耗和环境损害达2/3。此外大大节省和社会投资，节约了大量的资金，实现了绿色建筑。（见图3）
2．循环经济有效实现方式
循环经济依据自然生态的有机循环原理，一方面通过将不同的工业企业、不同类别的产业之间形成类似于自然生态链的产业生态链，从而达到充分利用资源、减少废物产生、物质循环利用、消除环境破坏，达到提高经济发展规模和质量的目的。住宅产业要实现循环经济，就要从传统的“资源—生产—消费—废弃物排放”的线性模式，转化为“资源—生产—消费—再生资源”的循环模式，贯彻实施减量化(Reduce)、再利用(Reuse)、再循环(Recycle)三大原则。
传统住宅产业线性模式
基于循环经济的住宅产业模式
图3 绿色建筑指标体系框图
表1 济南市住宅工业化生产方式节能减排数据分析
统计项目水耗能耗人工垃圾污水
单位mkg 标煤工日m3m33传统施工每建工业化施工每每建筑平济南市年住宅建设节筑平米消耗0.227825.434095.101620.067000.17946
建筑平米消耗米降低量能减排量0.080300.1475251.632万m33.415202.018706.6115万 千克标煤2.686252.41537845.3795万工日0.027540.0394613.811万m30.063260.1162040.67万m3注：工业化住宅的节能减排效益数据来源于深圳住宅办、深圳建筑科学院
课题组完成的《住宅产业化节能减排效益分析报告》。济南市年住宅建设节能减排量按假如济南市10%的住宅都能采用工业化生产方式，济南市住宅建设面积按3500万平方米计算。
循环经济追求的不是简单地降低资源消耗，而要使资源尽可能得到高效利用和循环利用，从而达到提高资源利用效率和效益的目的。工业化生产的CSI住宅，可以改变住宅产业传统的大量生产、大量消费、大量废弃的模式，达到降低能耗、提高资源利用效率的目的。这与循环经济强调的“在生产活动之初尽可能少投入自然资源，生产活动之中尽可能少地消耗自然资源，生活活动之末尽可能少地排放生产废弃物”的目标是完全一致的。例如工业化生产的CSI住宅，卫生间、厨房等像家电产品一样可随时更新维修、智能升级，贯彻了减量化、
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住宅产业化成就系列报道再利用、再循环三大原则。
三、社会效益分析1．创造新的就业岗位，实现建筑农民工向产业工人的转变
以国家新兴住宅工业化试点城市为切入点，能够率先起步，形成规模化的工业生产能力，发展成为重要的全国住宅工业构件、部品生产基地，就有望创造出千亿规模的实体产业，成为工业发展新的增长极，带来大量的就业机会。据粗略估算，在产业成熟阶段，按照在济南形成千亿规模实体产业计算，可新增60多万就业岗位。
实现建筑农民工向产业工人转变。通过推行建筑工业化后，将在缓和劳动力不足方面取得成效。我国的建筑市场的劳动力以80后农民工开始成为市场的主力，他们大都不愿意继续从事他们父辈所从事的脏而笨重的体力劳动，劳动力市场结构性短缺已成开始。大规模定制的产业化建造模式，大大改善了工厂和现场的劳动条件。住宅工业化的生产方式，需要一批懂专业技术的建筑产业工人，因而，为实现从体力劳动向技术工作转变，建筑农民工向产业工人的转变成为必由之路。
个月可以缩短到工厂化方式下的5个月，缩减75%，大大缩短了住宅的建造周期。
3．提高住宅品质和居住幸福指数由于住宅生产方式的根本性转变，工业化住宅的产品性能得以提升，更好地获取客户的认可。工业化住宅可以更好地满足客户对提高居住生活的需要，具有优良的性能/价格比。而且工业化的生产方式将使质量突破瓶颈，提高质量，达到新的水准，使居住者安心。
目前社会公众逐步树立住宅全寿命周期成本观念，更加注重购房之后维护和改造成本。CSI住宅长期运行成本比传统住宅将降低50%～90%，这样人们就会认识到工业化住宅不仅通过部品规模化制造降低了建造成本，而且降低了后期运行成本。近年来，人们的住宅消费观念也正在发生变化，人们对住宅的环境需要、功能需要更加突出。因此在市区及市中心周边地区采用新兴住宅工业化技术开发建设环境优美、配套齐全、居住舒适的住宅小区，正好能满足广大城乡居民的需求。住宅消费观念的改变还要求更新住宅设计理念，改变传统住宅设计方法，倡导住宅大空间、多变化、易分隔的设计新思路，提倡住宅空间可改造性和可持续发展性。
图6 全国试点城市示意图
济南市获批成为国家住宅产业化综合试点城市，将为下一步住宅工业体系的发展奠定坚实的基础，并在相关、标准、规范的制定上先行先试，取得国家尤其是住建部的扶持，有望主导住宅工业体系国家标准的制定，抢占住宅产业发展先机，把住宅工业培育成为济南一个超千亿规模的特色支柱产业，打造全国的住宅工业中心城市。CSI住宅体系经过试点培育成熟后，可为全国发展新兴住宅工业体系提供示范和经验，年市场容量将超过一万亿元。济南市作为济南都市圈的核心城市，其住宅产业化的影响力将首先带动济南都市圈住宅产业化的发展，形成住宅产业集群。济南作为山东省的省会城市，将有效地整合山东省有关住宅建设的各类资源，进而推动全省的住宅建设向产业化方向发展。
（本栏稿件由济南市住宅产业化发展中心供稿）
2．提高劳动生产率，降低劳动强度
传统住宅生产方式越来越受到劳动力成本大幅度增加和供应不足的制约，而工业化住宅实现住宅现场建设到工厂制造的转变，主要构配件由工厂生产线按标准批量生产，质量安全可靠，解决了传统一次性设计、非标准化生产带来的难以克服的质量通病，而且大幅度提高了劳动力效率。
当前济南住宅生产方式仍然是以劳动力密集为主，手工操作的湿作业劳动为主，劳动生产率只相当于先进国家的1/5。而住宅工业化可以提高工作效率3到4倍，工程周期缩减，人力成本降低，现场工人最多可减少%。如开发周期从传统方式下的20
四、对地方和全国的示范和辐射作用深圳市于2006年11月被住建部批准成为国家住宅产业化综合城市；沈阳市于2011年3月被住建部批准为“国家现代建筑产业化试点城市”。目前，在全国已形成“南深圳、北沈阳”的住宅产业格局。济南地处我国中东部，区域优势明显，将有效链接全国住宅产业化的协调发展，推进我国住宅产业化的整体发展水平。（见图6）
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