项目建设前四证及先后顺序
一般项目建设前有4个证：建设用地规划许可证-土地证-建设工程规划许可证-施工许可证。按规定取得施工许可证后方可开工。
一个项目的报批流程：首先有一个项目建议书，然后办理建设项目选址意见书，再办理建设用地规划许可证，接着进行初步设计等工作，等施工图设计出来以后，经过审查以及各项专业审查，加上缴纳各项规费以后，办理工程规划许可证，最后办理施工许可证。有施工许可证以后就可以开工了。
关于房地产权属证明中的“五证”的解释及通俗理解（按照下表顺序依次办理，参见备注关于理解的说明帮助加深印象） 名称 《国有土地使用证》（土地证） 用途 审批部门 通俗理解 证明土地使用者(单位或个人)使用国就是说这块土地在多少时间内归国土局 有土地的法律凭证 你用, 给你个权利证明，证明是你 的东西 建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单《建设用地规划许规划局 位属非法用地，房地产商的售房行为可证》 也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 就是当你要在这块土地上造房子的时候给你的许可（土地虽然给你用，但是房子仍然不是你想造就能造的哈） 证明建设工程符合城市规划要求、建设工程、在建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单许可你造房子，但许可你造什么样《建设工程规划许位，其工程建筑是违章建筑，不能领建设局 的房子（项目的方案设计），就看可证》（准建证） 取房地产权属证件。 这种证明了 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 要开工，准备工作要做好，资金到《建设工程施工许建设单位进行工程施工的法律凭证，建设局 位、设计图纸、临设、监理单位、可证》（建设工程没有开工证的建设项目均属违章建 施工单位、排污、安全一样都不能开工证） 筑，不受法律保护 少 《商品房销售(预售)许可证》 商品房预售的法律凭证的法律凭证 房管局 这个就不多说了，开发商提前收回 投资必办 备注：主管部门可能因地域不同存在不同的称呼，但系统不变另外还有二书一说，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》：一般商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。